Le Perron borné/Numéro 15 - SEPTEMBRE 2011
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Immobilier : vices cachés, mode d’emploi
Il peut arriver que l'on se rende compte, après l'achat d'un bien immobilier, qu'il a plus de défauts qu'on ne le pensait. Dans un tel cas, pouvez-vous exiger du vendeur qu'il vous dédommage ? Ou pouvez-vous carrément faire annuler la vente ?
Après votre achat, vous réalisez que la maison ou l'appartement dont vous êtes désormais propriétaire présente des lacunes, des défauts que vous n'aviez pas remarqués lors de la vente ou au cours de vos visites. Des problèmes d'humidité, par exemple, ou la présence de mérule, ou encore des appareils électriques défectueux dans la cuisine, etc. Ce type de problèmes peut aussi se poser après l'achat d'un terrain, si vous découvrez par exemple après coup que des gravats ont été enterrés dans votre terrain sous une couche de 20 cm de sable. Dans de tels cas, pouvez-vous encore, après votre achat, entreprendre une action à l'égard du vendeur ? Pouvez-vous obtenir une annulation de la vente ou une indemnisation ?
Vice caché
Si vous découvrez un problème après votre achat, il peut être question de ce que la loi appelle un « vice caché». Le Code civil en donne la définition suivante : « le défaut caché de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu ». Il faut pour cela que le vice soit à proprement parler « caché». En d'autres termes, il ne peut pas être visible. Cela signifie que l'acheteur ne peut pas l'avoir remarqué lors d'un examen attentif du bien mis en vente. La décision concernant le caractère caché ou non d'un défaut appartient en définitive aux tribunaux.
Conseil
Avant d'acheter un bien, examinez-le sous toutes ses coutures. Faites-vous assister, le cas échéant, par un expert en la matière.
Le vendeur doit « garantir » l'acheteur
A moins qu'il en soit convenu autrement entre le vendeur et l'acheteur - ce qui est généralement le cas en pratique - le principe prévaut que le vendeur doit « garantir » l'acheteur contre les vices cachés. En d'autres termes, le vendeur doit donner à l'acheteur une garantie qu'il n'y a pas de tels vices. S'il est par contre question de vices apparents, la loi ne prévoit aucune garantie à accorder par le vendeur. L'idée qui préside à cette disposition légale est que l'acheteur doit en tout état de cause se renseigner au préalable sur l'état du bien et des lacunes qu'il présente.
Pour que l'on puisse parler de garantie, il faut que le vice caché présente un certain caractère de gravité. Ce ne peut pas être une vétille comme un spot mal encastré. Ce n'est qu'en cas de défauts graves que l'acheteur peut exiger que le vendeur donne sa garantie.
Attention. Si vous avez acheté dans le cadre d'une vente publique judiciaire, les règles légales en matière de vices cachés ne sont pas d'application. Vous ne pouvez en tant qu'acheteur faire valoir aucune garantie contre le propriétaire précédent ou contre le notaire instrumentant sur la base des vices cachés qui affecteraient le bien acheté.
Dérogation
Dans la plupart des contrats de vente de biens immobiliers, il est expressément prévu que le vendeur ne donne aucune garantie à l'acheteur en matière de ce qu'il est convenu d'appeler « vices cachés ». Ce type de clause contractuelle est parfaitement valable mais elle ne signifie pas pour autant que vous ne pouvez rien faire, en tant qu'acheteur, si elle figure dans votre contrat. Il vous est encore possible dans ce cas de faire valoir une revendication contre le vendeur en arguant du fait qu'il a été« de mauvaise foi ». Il en est généralement ainsi lorsque le vendeur était conscient du vice caché mais ne vous en a pas informé avant votre achat. A moins que le vendeur soit un professionnel, ce sera cependant à vous d'apporter la preuve de sa mauvaise foi, et c'est généralement là que le bât blesse. Dans l'ensemble, vous serez le plus à même de démontrer la mauvaise foi du vendeur si ce dernier a pris un certain nombre de mesures en vue de camoufler le vice. Des exemples typiques : des travaux de peinture ont été effectués en vue de dissimuler des défauts, ou encore, des travaux ont été entrepris pour camoufler les parties défectueuses d'un bâtiment. Si le vendeur est un professionnel, il est par contre supposé être informé du défaut et c'est à lui qu'incombe, en cas de différend, de prouver le contraire. La charge de la preuve est donc renversée si vous avez acheté à un professionnel.
Quand évoquer le vice caché ?
S'il est effectivement question d'un vice caché, vous devez, en tant qu'acheteur, introduire sans attendre une action en justice sur cette base. La raison de ce « bref délai » est que l'on ne peut déterminer que dans un délai très court après la vente si le vice caché qui donne lieu au différend existait déjà ou non au moment de la conclusion du contrat d'achat. Si vous intentez (avec succès) une action en justice sur cette base, vous disposez en tant qu'acheteur d'une double possibilité. Le choix vous est en effet offert entre la restitution au vendeur du bien acheté et le remboursement par le vendeur de la somme payée, ou le maintien du contrat de vente moyennant un remboursement partiel du prix payé. Si le vendeur est déclaré de mauvaise foi, vous pourrez en outre exiger une indemnité. Le versement d'une indemnité est par contre exclu si le vendeur est reconnu de bonne foi. Vous pourrez cependant exiger le remboursement des frais supplémentaires que vous a occasionnés le vice caché.
Jan Roodhooft
Référence :
Trends MoneyTalk levif.be
Devant quel juge se plaindre ?
Les entreprises résolvent généralement le problème à leur avantage en insérant dans leurs conditions générales une clause de juridiction qui leur permet de citer à leurs clients à comparaître, par exemple pour des factures impayées, au lieu du siège social de l’entreprise. Mais n’est-ce pas une clause abusive?
Le consommateur qui n’habite pas nécessairement le même arrondissement se trouve en effet confronté en cas de litige à des frais de déplacement alors que ses moyens sont totalement disproportionnés par rapport à ceux dont dispose l’entreprise dont il est client.
Une proposition de loi signée par huit partis voudrait imposer la compétence exclusive du juge du domicile du client.
Pour la Commission des clauses abusives, c’est aller trop loin.
Dans les pays qui nous entourent, observe-t-elle, le juge du domicile du consommateur n’est pas le seul déclaré compétent.
Toutefois, une exception en faveur des PME qui ne disposent évidemment pas des mêmes moyens financiers que les grandes entreprises ne lui paraît pas souhaitable.
Document Chambre
Commission des clauses abusives
Référence :
Trendstop.be
Les trésors de Monsieur Fouat
Les pièges de l’expertise immobilière
Comment faire évaluer «objectivement» un bien immobilier ? Les pièges sont nombreux, prévient Test-Achats. Entre notaires qui livrent une estimation sans visiter le bien, et une valeur qui peut varier du simple au double pour une même maison.
Plusieurs situations peuvent conduire à souhaiter une évaluation «objective» d’un bien immobilier. Estimer le prix d’une maison que l’on compte vendre ou d’un bien dont on a hérité et dont on doit mentionner la valeur dans la déclaration de succession. Racheter la part, dans le logement familial, du partenaire dont on se sépare…
Les cas de figure sont très variés, tout autant que le profil de celui ou celle qui fera l’estimation, puisque «n’importe qui peut procéder à des évaluations d’immeubles», rappelle Test-Achats dans un communiqué.
En pratique, «on s’adresse souvent à un expert immobilier, un agent immobilier ou un notaire. Le premier remet généralement un rapport circonstancié, moyennant paiement. Le notaire ou l’agent immobilier, en revanche, ne fournissent habituellement pas de rapport, ou très sommaire, mais ils ne réclament généralement pas d’argent pour ce service.»
Problème n° 1 : certains estimateurs fixent la valeur du bien… sans le visiter
Test-Achats a testé cette activité en faisant expertiser «anonymement» quatre maisons et un appartement par plusieurs experts immobiliers, agents immobiliers et notaires. Chaque bien a ainsi fait l’objet de neuf expertises.
Premier constat : «Deux des notaires sollicités ont réalisé leur estimation sans même visiter le bien ! Et un autre notaire a consacré royalement huit minutes à la visite d’une maison. Un peu rapide pour en faire un examen approfondi.»
Second constat : «Plusieurs estimateurs ont omis de poser une série de questions pourtant importantes, telles que la surface habitable, la présence ou non de servitudes, de problèmes d’humidité, etc.»
Au final, «ce sont les experts immobiliers qui ont effectué les visites les plus approfondies, suivis des agents immobiliers».
Problème n° 2 : la valeur estimée varie parfois du simple au double
Les valeurs indiquées par les estimateurs «ne sont pas l’Evangile», prévient également Test-Achats, qui remarque, pour deux des quatre maisons, une différence de plus de 100.000 euros entre l’estimation la plus faible et la plus élevée. Pour une de ces maisons, l’écart atteint même 160.000 euros (de 170.000 à 330.000 euros), soit presque du simple au double.
«Certes, certains estimateurs ont indiqué non pas la valeur vénale, comme demandé, mais la valeur à neuf ou en vente forcée, nuance l’association de défense des consommateurs. Mais cela n’explique pas les énormes différences. D’autant que, pour quatre des cinq habitations, il était possible de trouver de nombreux biens similaires dans le voisinage. Seule une minorité d’estimateurs ont fait explicitement référence à de tels points de comparaison.»
Conclusion : le consommateur peut faire lui-même l’exercice
Test-Achats conclut de son enquête qu’aucun expert immobilier, agent ou notaire ne pourra vous indiquer la valeur réelle d’une maison : leurs estimations sont indicatives.
Le défenseur des consommateurs conseille dès lors de faire soi-même l’exercice, notamment en surfant sur les sites d’annonces immobilières et en consultant les journaux spécialisés, à la recherche d’annonces pour des biens similaires, ainsi qu’en explorant les résultats des ventes publiques dans la région du bien.
«Si vous faites malgré tout appel à un professionnel, sachez que les agents immobiliers ne font pas leur travail moins bien que les notaires ou experts… et qu’en outre, ils sont gratuits (assurez-vous-en malgré tout à l’avance), conseille encore Test-Achats. Invitez-en plusieurs et comparez. Le risque est qu’ils vous recontacteront ensuite pour essayer d’obtenir la vente, mais libre à vous de refuser.»
Quant au coût de l’estimation proprement dite, «n’acceptez de payer que dans le cas où vous avez besoin d’un rapport complet et circonstancié. Test-Achats estime que 250 euros est un maximum acceptable. Lors de l’enquête, deux experts n’ont pourtant pas hésité à réclamer plus de 600 euros d’honoraires. Le tout pour un rapport artificiellement gonflé par des informations peu pertinentes.»
Référence :
Trends.be canalZ
Le taux d’intérêt pour le retard de paiement dans les transactions commerciales est maintenu à 8%.
Selon un avis paru au Moniteur belge du 31 janvier 2011, le taux d’intérêt applicable aux retards de paiement au cours du premier semestre de 2011 est de 8%. C’est le même pourcentage que pour le second semestre de 2010.
Ce taux de 8% n’est applicable que si les parties n’ont pas convenu d’un autre taux dans leur contrat. Le créancier a droit automatiquement aux intérêts si son débiteur le paie en retard. Il ne doit pas envoyer de mise en demeure.
Transaction commerciale
Le taux d’intérêt de 8% est valable uniquement pour des transactions commerciales, c’est-à-dire les transactions :
- entre entreprises;
- entre des entreprises et des pouvoirs adjudicateurs ou des entités adjudicatrices.
La transaction doit porter sur la fourniture de biens ou la prestation de services contre rémunération. Le taux d’intérêt n’est donc pas valable pour les transactions entre entreprises et consommateurs.
Retard de paiement
Une transaction commerciale est payée en retard lorsque le paiement n’intervient pas dans les 30 jours. Le délai de 30 jours commence à courir dès que le débiteur reçoit la facture ou une demande de paiement équivalente. Les parties peuvent toutefois déroger à ces règles.
Si les marchandises ou services ne sont fournis qu’après l’envoi de la facture ou de la demande de paiement, le délai de 30 jours ne commence à courir qu’à partir de la date de livraison. Si la date de réception de la facture ou de la demande de paiement équivalente est incertaine, le délai commence à courir dès que le débiteur reçoit les marchandises ou services.
Et si la loi ou le contrat prévoit une procédure d’acceptation ou de vérification des marchandises, la date à laquelle se déroule cette procédure est la date de début du délai de paiement.
Source :MONITEUR BELGE LUNDI 31 JANVIER 2011 DEUXIEME EDITION
Référence :SERVICE PUBLIC FÉDÉRAL FINANCES.
Vente publique ou gré à gré ?
Pour acheter ou vendre une maison, un appartement ou un terrain, vous avez le choix entre le gré à gré ou la vente publique. Dans quel cas l'acheteur ou le vendeur choisira-t-il la vente publique ?
Dans le cadre d'une vente de gré à gré ordinaire, le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier s'accordent sur un prix. Généralement, le vendeur propose un prix de départ, l'acheteur fait une offre (souvent inférieure) et les deux parties conviennent enfin du réel prix final. Pour « faire passer le message », le vendeur fera de la publicité ou recourra aux services d'un agent immobilier.
Rien de tout cela dans le cas d'une vente publique ! Dans ce cadre, le notaire organise une ou plusieurs séances, dans lesquelles le prix final s'établit par enchère et surenchère. Concrètement, le bien va au plus-offrant, le jour même de la vente. La vente est conclue et l'acheteur avec l'enchère la plus élevée est tenu d'acheter le bien au prix qu'il a offert.
Vente publique volontaire ou forcée
Il existe deux types de vente publique, la volontaire et la forcée. Dans le cas d'une vente publique volontaire, c'est le vendeur qui choisit cette formule, qu'il préfère au gré à gré. Dans le cas d'une vente publique forcée, le vendeur est contraint de vendre son bien immobilier. C'est ce qui se passe, par exemple, lorsqu'un créancier a fait saisir le bien ou en cas de faillite. La vente publique se pratique également en cas de divorce ou si deux copropriétaires d'un bien (par exemple deux héritiers) veulent sortir d'indivision.
Les frais
Tout comme en gré à gré, les frais liés à une vente publique sont en principe à la charge de l'acheteur. Aux droits d'enregistrement - identiques dans les deux formules -, il faut ajouter les émoluments du notaire et un certain nombre de frais divers. Il s'agit notamment des frais de publicité de la vente, comme l'impression d'affiches ou l'insertion d'annonces dans la presse gratuite ou sur internet.
En vente publique, ces frais sont généralement exprimés en un pourcentage fixe du prix d'achat. Ce pourcentage est dégressif (plus le prix de vente est élevé, plus il est réduit) et variable selon l'arrondissement de résidence du notaire. Tenez compte d'un pourcentage de 15 à 20 %. Il importe donc que le candidat acheteur puisse évaluer ce qu'il devra débourser en frais lorsqu'il achète un bien en vente publique.
Le notaire qui organise la vente pourra vous informer davantage. Vous ferez bien de lui demander le cahier des charges complet de la vente. Ce document, qui fixe les conditions de la vente et informe sur les coûts, est d'ailleurs disponible gratuitement chez le notaire. Si la vente n'est pas réalisée (par exemple, si le vendeur estime que l'enchère n'est pas montée assez haut), les frais liés à l'organisation de la vente publique sont normalement à la charge du vendeur. Songeons par exemple aux frais de publicité - annonces et affiches - de location de la salle de vente, d'organisation des visites du bien mis en vente ou de présence sur place à ces moments.
Quand faut-il payer ?
Le délai de paiement des frais d'une vente publique est particulièrement court. Précisé dans le cahier des charges, il est en général de cinq jours. Le prix de vente, quant à lui, doit être acquitté dans les 4 à 6 semaines. Au-delà, les intérêts de retard commencent à courir. Si, en fin de compte, le vendeur ne paie pas le prix de la vente, on parle de « folle enchère ». Cela signifie que le bien sera remis en vente et que le premier acheteur (celui qui finalement n'a pas pu payer) paiera les frais de la première vente ainsi que l'éventuel écart entre le premier et le deuxième prix de vente.
Une bonne affaire ?
La vente publique est parfois l'occasion pour l'acheteur de faire une bonne affaire. Mais ce n'est pas toujours le cas. Il importe donc de décider précisément jusqu'à quel montant vous voulez enchérir. Certaines personnes se laissent prendre au « jeu de la surenchère », avec les conséquences que l'on imagine. Et tenez également compte du fait qu'en vente publique, vous ne pouvez pas acheter de bien immobilier assorti de la clause suspensive de la non-obtention d'un crédit hypothécaire.
Jan Roodhooft
Référence :
Trends tendances.be
Feu vert pour la Banque Carrefour francophone
Les ministres des Régions wallonne et bruxelloise ont officiellement donné leur aval à la création d’une Banque Carrefour francophone unique, “plate-forme technique interopérable qui organisera et facilitera les échanges entre les services des différentes entités, dans le respect de la loi pour la protection de la vie privée et des règles de sécurité informatique”.
L’objectif est de faciliter l’exploitation des données collectées et détenues par les différents services administratifs, données considérées comme sources authentiques et pouvant donc être mutualisées. En constituant un pôle unique, les administrations concernées veulent faciliter la vie des citoyens et des entreprises en ne leur imposant pas, à chaque démarche, de devoir demander ou fournir des documents et pièces justificatives que détient déjà un autre service.
Le chantier de la Banque Carrefour francophone peut ainsi démarrer. Un groupe de travail composé de techniciens de chacune des entités fédérées concernées a été créé à cette fin.
Brigitte Doucet - 31/03/2011
Référence :
http://datanews.rnews.be
Taxer les loyers réellement perçus ?
Les baux locatifs doivent être enregistrés depuis 2007. Débordée, l’administration commence tout juste à résorber son retard. Prélude à la mise en place d’une taxation des loyers réellement perçus et non plus sur la base du précompte immobilier ?
Bien qu'une bonne partie de la procédure d'enregistrement des baux locatifs se fasse encore manuellement, les retards sont largement résorbés, laissant la voie libre à une vaste réforme de la fiscalité immobilière en Belgique, indique jeudi L'Echo.
Les baux locatifs doivent tous être enregistrés depuis le 1er janvier 2007. En 2009 et 2010, l'administration a été débordée par l'afflux de ces baux. Selon L'Echo, les retards accumulés – jusqu'à plusieurs mois à Bruxelles – seraient aujourd'hui en grande partie résorbés. Le fait que l'opération doive toujours se faire manuellement dans la majorité des cas ne facilite notamment pas les choses.
Le quotidien s'interroge toutefois sur l'objectif «caché» de cette obligation : «Cet enregistrement massif des baux est-il le prélude à une taxation généralisée des loyers réellement perçus et non plus sur la base du précompte immobilier ? Tout semble en tout cas en place pour mettre un tel système sur pied.»
Référence :
Trends.be, avec Belga
Divers
E-mails : triez pour ne lire que l’essentiel
Le temps passé à consulter ses messages est disproportionné. D’où l’utilité des outils permettant de repérer les « importants » et d’éjecter les « importuns ».
Faites-vous alerter par EmailTray. Si vous avez l’habitude d’éteindre votre messagerie pour être tranquille mais que vous souhaitez tout de même recevoir les e-mails importants, utilisez EmailTray (www.emailtray.com).
Ce logiciel vous prévient de l’arrivée d’un message en provenance de tel ou tel correspondant. Un aperçu de l’e-mail s’affiche dans une petite fenêtre. Vous pouvez en lire les premières lignes et y répondre immédiatement sans avoir relancé votre messagerie.
Créez des réponses types. Pour ne pas avoir à saisir constamment les mêmes réponses types, placez-les en mémoire avec la fonction QuickPart (dans Outlook). Créer un nouveau message, tapez le texte et sélectionnez-le. Allez dans « Insertion » puis dans Quickpart. Enregistrez-le. Lorsque vous répondez à un e-mail, ouvrez Quickpart et insérez le message type voulu. En deux clics votre réponse est envoyée.
Quittez une liste de diffusion. Une nouvelle fonction d’Outlook 2010 permet de sortir des conversations qui ne vous intéressent pas sans avoir à envoyer un e-mail désobligeant aux auteurs. Sélectionnez l’un de ces mails et appuyez sur la touche « Ignorer ». Tous les courriels se rapportant à la discussion ne vous seront plus présentés, mais seront conservés dans votre messagerie au cas où vous en auriez besoin.
Référence :
Trends Bizz.be un conseil business chaque jour
A quoi reconnaît-on un menteur ?
Des menteurs, il y en a à tous les niveaux de l'entreprise : ce peut être le grand patron, un vendeur ou un candidat qui se présente à un entretien d'embauche. Comment reconnaît-on les gens qui prennent des libertés avec la vérité ?
Détour. Les menteurs s'efforcent d'éviter une réponse directe en renvoyant à des réponses antérieures. "Comme je viens de le dire…".
Perte de mémoire. Les gens qui témoignent d'une mémoire sélective, se cachent volontiers derrière des tournures comme "Pour autant que je sache…" ou "Pas que je sache".
Echappatoire. Des mots ou expressions comme 'on s'attend à ce que', 'vraisemblablement', 'il faudrait que' ponctuent sans cesse les propos d'une personne qui essaie de dissimuler qu'elle nourrit des doutes ou des inquiétudes.
Plainte. Des remarques telles que "Combien de temps ceci va-t-il durer ?" sont souvent utilisées pour mettre fin à une série de questions embarrassantes.
Trémoussements. Cela ne pose pas de problèmes aux menteurs nés mais les autres gens peuvent parfois se sentir physiquement mal à l'aise quand ils disent quelque chose qui ne correspond pas à ce qu'ils pensent. Ils se mettent à se trémousser légèrement.
Référence :
Trends Bizz.be un conseil business chaque jour
Problèmes Impossibles
Notre spécialiste des énoncés de problème de logique mathématique (tordu) étant en période de bloque, la rubrique des problèmes impossibles est reportée au prochain numéro.
Le perron borné lui souhaite "bonne m..." pour ses examens.
Agenda
Jeudi 22 septembre 2011 à Liège Géoformation : "Méthode de réhabilitation des égouts." Lien : http://www.geoformation.be
Jeudi 6 octobre 2011 à Liège Géoformation :"État des lieux et expertise, ... 1er module." Lien : http://www.geoformation.be
Bonnes Vacances
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