Le Perron borné/Numéro 11 - DECEMBRE 2010
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Echos des tribunaux
Lettre de jurisprudence reprenant les décisions récentes rendues en matière du droit de l’immobilier:
Droit de la mitoyenneté – Propos « Preuve et conditions »
L'article 653 du Code civil prévoit : "Dans les villes et les campagnes (autant dire partout), tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs (Cf. art. 32 du Code rural), est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire". L'article 653 du Code civil est considéré comme de stricte interprétation (Cass. 13 janvier 2005). Cette présomption joue lorsqu'un mur sépare deux bâtiments, ou entre deux cours ou deux jardins ou une cour et un jardin, et pas plus. Par contre, qu'il a été jugé que la présomption ne joue pas entre un bâtiment et un jardin, ou un bâtiment et une cour. En effet, ce mur étant réputé appartenir au propriétaire du bâtiment (Cf. Répertoire notarial).
Jugé que : "La présomption de mitoyenneté établie par l'article 653 du Code civil ne s'applique pas au mur d'un bâtiment attenant à une cour ou à un jardin" (JT 1957, p.133).
Jugé que : "n'est pas mitoyen le mur séparant - dans les villes et faubourgs - un bâtiment d'une cour ou d'un jardin" (JJP 1960, p.261).
La présomption de l’article 653 du Code civil étant de stricte interprétation, il est souvent admis (voy. J. Hansenne, R.C.J.B., 1984, p. 129, n° 65), elle doit toutefois avoir une utilité commune aux voisins (Ex. un mur qui sert de soutènement au fonds supérieur).
Quant faut-il se situer pour apprécier l’article 653 du Code civil ?
La Cour de cassation par deux fois a estimé qu'il fallait se situer au moment du litige pour apprécier le caractère mitoyen d'un mur de séparation. Ainsi, si au moment du litige, le mur séparant deux héritages, sert de support à deux propriétés bâties, la présomption s'appliquera. Même, si avant ce mur ne servait de soutènement qu'à un seul bâtiment. A celui qui prétend que le mur est privatif à en faire la preuve. "Attendu que, contrairement à ce que soutient le moyen, la présomption établie par l'article 653 du code civil peut être d'application lorsque le mur ne servait pas de séparation entre bâtiments avant la construction du bâtiment voisin". (Cass. 20 mai 1999 et Cass. 13 janvier 2005) (Voir Obs J. Hansenne, JLMB 2000, p. 467).
- Marques contraires de mitoyenneté - Preuve : En raison d'une différence de niveau entre les terres de deux héritages, le mur séparatif du demandeur se dégrade et invoque en termes de citation un trouble anormal de voisinage et demande à titre de compensation la réparation du mur et la condamnation du défendeur à prendre les mesures utiles pour mettre fin aux désordres. Cette demande a été modifiée en cours d’instance, en invoquant l’article 663 du Code civil. Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a dit que le mur était privatif et que dès lors l’article 663 du code civil ne pouvait s’appliquer. En vertu de l'article 654 du code civil, « il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné ».
La cour estime que le fait que l'acte d'achat de l'immeuble de l'appelant précise que « tous les murs séparatifs de la maison vendue et les voisins sont mitoyens » n'emporte pas le caractère mitoyen du mur litigieux. Il appartient à l'appelant de renverser la présomption qui résulte de la marque de non-mitoyenneté, conformément à l'article 654 du code civil.
En l'espèce, la Cour estime que compte tenu des caractéristiques particulières des lieux, l'érection d'un mur de clôture implique aussi celle d'un mur de soutènement. Il s'impose, dès lors, de dire pour droit qu'après démolition de son mur privatif à ses frais, monsieur J. pourra construire à frais communs (art. 663 c.c.), un mur séparatif, sur la limite séparative des fonds, avec tous les travaux que cette construction implique, notamment l'éventuel remblai des terres de la SA ING, et qu'elle devra contribuer pour moitié au coût desdits travaux (.JLMB 2009 p. 1613).
Cour d'appel Mons (7e chambre), Arrêt du 5 février 2009 (80)
- Présomption de mitoyenneté - Stricte interprétation : La présomption de mitoyenneté établie par l'article 653 du Code civil ne s'étend pas au mur séparant un bâtiment d'une cour ou d'un jardin.
Conformément au prescrit de l'article 653 du Code civil, le demandeur en cassation estimait que le mur était présumé mitoyen puisqu'il séparait un bâtiment et un complexe industriel et ne pouvait donc être démoli à l'initiative de la seule défenderesse. Suivant le demandeur en cassation, une autre interprétation aurait pour conséquence absurde qu'un mur séparant deux jardins ou deux cours est présumé mitoyen tandis qu'un mur séparant d'une part une maison d'habitation et son jardin et d'autre part une cour d'usine ne serait pas présumé mitoyen. Qu'il ne se déduit pas de ces constatations qu'avant sa démolition, ledit mur séparait deux bâtiments ; Que le moyen, en cette branche, manque en fait (Juridat.be);
Cour de cassation, Arrêt du 13 janvier 2005 (79)
- Présomption de mitoyenneté - destination de bon père de famille : La disposition de l'article 653 du code civil, de laquelle il résulte que tout mur servant de séparation entre bâtiments est présumé mitoyen jusqu'à l'héberge, peut être d'application lorsque le mur ne servait pas de séparation entre bâtiments avant la construction du bâtiment voisin.
Est légalement justifié, lorsqu'il constate qu'avant que les parties n'acquièrent les biens immeubles voisins, ceux-ci n'en formaient qu'un seul et qu'une des parties construisit ultérieurement un bâtiment prenant appui sur le mur du bâtiment voisin séparatif des deux fonds, le jugement qui considère que la présomption de mitoyenneté reste applicable lorsque le mur ne servait pas de séparation entre bâtiments avant la construction ultérieure du bâtiment (J.L.M.B. 99/955 - Juridat).
Cour de cassation (1ère ch.), Arrêt du 20 mai 1999 (42)
Références :
Lettre de Jurisprudence (2010 novembre/2)
Jurisprudence immobilières
20.000 euros de plus pour un appartement neuf en 2011
Dès le 1er janvier, un appartement neuf vous coûtera nettement plus cher. En cause : les changements de législation imposés par l’Europe, avec à la clé, une TVA de 21 % sur l’ensemble de la facture.
Les changements de législation qui interviendront le 1er janvier prochain auront pour effet d'alourdir de 20.100 euros à Bruxelles, de 15.600 en Flandre et de 12.600 euros en Wallonie le prix d'achat d'un appartement neuf de 325.000 euros, rapporte mercredi L'Echo, sur base de calculs d'Immobel.
Dès le 1er janvier, en effet, il faudra payer – c'est l'Europe qui l'a imposé – une TVA de 21 % sur l'ensemble de la facture, et non plus une TVA de 21 % sur les briques et des droits d'enregistrement de 12,5 % (10 % en Flandre) sur la quotité terrain. Cette mesure entrera en vigueur au moment où sera supprimée la réduction de la TVA de 21 % à 6 % sur une tranche de 50.000 euros de la facture d'achat d'un logement neuf, poursuit L'Echo.
Sous l'effet des exigences européennes en matière de TVA qui s'imposent à l'Etat belge, la TVA tombera dans l'escarcelle du fédéral alors que les droits d'enregistrement, eux, sont une matière régionale. Résultat : l'acquéreur d'un logement neuf n'a plus de base taxable au niveau régional et ne peut donc plus prétendre aux abattements existants à Bruxelles et en Flandre. Pas de modification en Wallonie, en revanche, où ces abattements n'existent pas.
Références :
Trends.be, avec Belga
«Il faut se préparer à un contre-exode urbain !»
«Pour un nombre croissant de gens, habiter hors ville est devenu impayable en termes de déplacements notamment», soutient Philippe Henry, ministre wallon de l'Aménagement du territoire et de l'Environnement.
Le logement est sans doute l'affectation immobilière où le travail à accomplir est le plus titanesque et le plus dilué à l'échelle régionale…
Le besoin est sans doute moins criant qu'à Bruxelles. Mais par endroits, j'admets qu'il y a matière à s'alarmer. Nous avons actuellement au gouvernement une discussion de fond sur la notion même de noyau d'habitat. Et je pense pour ma part qu'on doit se préparer à un contre-exode urbain, un retour des habitants vers la ville. Pour un nombre croissant de gens, habiter hors ville est devenu tout bonnement impayable en termes de déplacements notamment. Là aussi, le Schéma de développement de l'espace régional est un outil stratégique.
Les professionnels du secteur du bâtiment critiquent le manque d'ouverture des responsables régionaux et des décideurs locaux face aux nouveaux types de logements, de matériaux et de techniques. Quel est votre sentiment ?
C'est vrai. Il y a un travail de sensibilisation et de formation à intensifier. Et plus globalement, dans le cadre de la révision programmée du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine (Cwatup), il faut déverrouiller les choses. On observe par exemple, au sein de certaines commissions consultatives communales d'aménagement du Territoire (CCAT), des décisions à tomber raide : certaines refusent les constructions en bois et imposent la pierre au motif de privilégier des matériaux locaux... La plupart de ces pierres viennent d'Asie et on refuse le bois de nos forêts, bien plus correct sur le plan environnemental. Pour le moment, on place au second rang les préoccupations environnementales en s'appuyant sur des contraintes architecturales parfois trop figées. Or, il y a une urgence énergétique qui contraint à repenser l'ensemble du cadre réglementaire.
Tout le secteur de la construction se plaint de l'incohérence voire de l'incompétence de certains décideurs locaux quasi incontournables. Comment comptez-vous faire changer les choses sans crisper ces décideurs ?
D'abord, il faut utiliser le canal des architectes et des écoles pour faire évoluer les mentalités. Puis, travailler sur la législation en parallèle pour ne pas rendre les premiers encore plus malheureux. Il faut aussi sensibiliser les responsables communaux à un maximum d'enjeux. Nous le faisons, mais pas assez intensivement. Pour faire bouger les choses sur le terrain, une des pistes serait de désigner de nouveaux lotissements dédiés où les règlements régionaux seraient appliqués de façon moins drastique, en mettant au moins sur le même pied préoccupations environnementales et questions architecturales.
Propos recueillis par Philippe Coulée
Références :
Trends.be, avec Belga
Repère IGN en voie de disparition ?
Lors d'un mesurage, un confrère rencontre un repère en fonte sur un bâtiment amené à disparaitre. Qui doit on prévenir dans ce cas de figure?
Le géomètre consulte le site de l'IGN (Institut Géographique Nationnal), et trouve la fiche altimétrique de ce repère (voir ci-contre).
Il décide de prévenir l'IGN, sa question à été transmise Monsieur x et à Monsieur y,
voici leur réponse :
Monsieur x :
"Bonjour,
Vous ne devez rien faire de particulier.
Un nouveau repère sera replacé plus tard par nos soins.
Merci pour l'information."
Monsieur y :
Bonjour Monsieur,
Il suffit de nous donner la date à laquelle le repère a disparu.
Le point ne sera pas remplacé.
Merci de nous avoir communiqué cette information.
En résumé :
L'IGN doit être prévenue en envoyant la fiche du repère. La décision de savoir si le repère (important ou non) va être remplacé sera en prise en interne.
Inauguration d'un quartier «thermo-efficace» à Visé
Les maisons du lotissement des «Pléiades», situé à Devant-le-Pont, sur la commune de Visé, consomment l’équivalent de 3 litres de combustible par m², soit quatre fois moins qu'une maison classique.
Le groupe immobilier Horizon de Serge Lejeune et Laurent Minguet a officiellement inauguré hier jeudi, en présence du Prince Laurent, son lotissement des «Pléiades» situé à Devant-le-Pont sur la commune de Visé.
Un lotissement qui a la particularité d'être entièrement «thermo-efficace». Cela signifie que, grâce à l'orientation des bâtiments, leur isolation, leur chauffage par chaudière à bois commune à l'ensemble du lotissement, panneaux solaires et toiture végétale, les maisons consomment l’équivalent de 3 litres de combustible par m², soit quatre fois moins qu'une maison classique.
Le lotissement de 15 hectares comporte 173 parcelles, pour un total d'un peu plus de 200 logements. Actuellement, une trentaine de bâtiments ont été construits et une douzaine seulement ont trouvé acquéreur.
Références :
Trends.be, avec Belga
Coup de gueule : "Le trombinoscope"
A ce jour, le trombinoscope des membres de l'AgeLg compte 58 photos sur 101 membres, c'est beaucoup trop peu. Ne vous êtes vous jamais demandé en consultant un document: "Tiens ce nom me dis quelque chose?" Vous allez voir sur le trombinoscope et là, miracle! Vous vous exclamez : "ha oui je me souviens! on s'était rencontré lors d'une formation à Charleroi, il y a plus d'un an" ou alors : "Didju, j'ai déjà vu cette personne quelque part!", et vous consultez à nouveau le trombinoscope.
Bref, le trombinoscope n'a qu'un seul but, nous aider à mieux nous connaître!
Aidez nous à vous connaître, envoyer votre photo à notre secrétaire Monsieur Somers Gaëtan par courriel (gaetan.somers@skynet.be)
Merci
Consultation du trombinoscope
Problèmes impossibles
A l'origine, la rubrique "Problèmes impossibles", dont l'auteur est un membre de l'AGELg, était publiée depuis 2006 dans la revue Géomètre-Expert/Landmeter-Expert.
Cette publication a hélas pris fin ainsi que de nombreuses autres rubriques lorsque la revue a cessé exister et a été remplacées par quelques articles dans la revue Géorama.
Nous avons décidé de (re)publier une rubrique des "Problèmes impossibles" dans le perron borné, en vous donnant de quoi cogiter pendant vos prochaines vacances de nouvel an...
Problème n° 1 – Le pentagone
Béatrice vient d'hériter d'une parcelle de terrain en forme de pentagone non régulier. elle n'a pas encore vu le terrain, mais elle connaît déjà les éléments suivants :
- le pentagone est constitué de 2 petits côtés mesurant tous les deux 20 mètres de long, et de 3 grands côtés, eux aussi de même longueur,
- les deux petits côtés sont consécutifs et forment un angle droit à l'intérieur du terrain,
- le grand côté, non adjacent à un petit côté, est parallèle à un des deux petits côtés,
- aucun angle entre deux grands côtés n'est obtus.
Quelle est l'aire minimum de ce terrain ?
Problème n° 2 – Les silences de Madame Hypatie
C'est un groupe de géomètres qui se réunissent en fin de journée dans un bar. La patronne, Madame Hypatie, à pris l'habitude de leur poser des colles.
Ce jour là, elle les interroge sur l'âge de ses filles (en nombre entier d'année, bien entendu) et leur dit ceci :
"Mes filles, d'âges différents, ont chacune plus de douze mois et moins de vingt et un ans".
En chœur, les géomètres s'écrient: "Avec cela, nous ne pouvons déterminer la solution!"
Alors Madame Hypatie réplique : "La somme des carrés vaut …"
et elle chuchote un nombre à l'oreille de l'un d'entre eux.
Madame Hypatie annonce ensuite "La différence des carrés vaut …"
et elle chuchote un nombre à l'oreille du second géomètre.
Et la-dessus, long silence de Madame Hypatie…
En chœur, ils s'écrient tous les deux: "Avec cela, je ne puis déterminer la solution!".
De nouveau, long silence de Madame Hypatie…
En chœur, ils s'écrient à nouveau : "Avec cela, je ne puis déterminer la solution!".
Mais à peine ont-ils prononcé ces mots, que nos deux géomètres, ainsi que ceux auxquels elle n'avait rien dit s'exclament :
"A présent, nous connaissons la solution".
Et vous ? … Connaissez-vous également la solution ?
Divers
DraftSight : Un logiciel de CAO gratuit * pour vos fichiers DWG (Dassault Systèmes)
Découvrez comment et où créer, éditer et afficher autrement les fichiers DWG.
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Un indépendant sur neuf sous le seuil de pauvreté
Un indépendant sur neuf est pauvre, selon l’Unizo ; un sur cinq, selon le SNI, sans oublier un nombre de faillites en explosion : + 23 % de plus qu’en 2008 en Flandre. Karel Van Eetvelt, administrateur délégué de l'Unizo.
Un indépendant sur neuf vit sous le seuil de pauvreté, a évalué l'organisation des indépendants Unizo. Le syndicat neutre pour indépendants (SNI) affirme pour sa part qu'un indépendant sur cinq est pauvre, rapporte samedi Het Laatste Nieuws.
Le seuil de pauvreté est fixé à 878 euros pour les isolés et à 1.844 euros pour une famille. Les indépendants sont trois fois plus nombreux que les employés sous le seuil de pauvreté : 11,5 % contre 3,9 %.
Le nombre de faillites est également en hausse : «Nous devrions atteindre le chiffre de 4.800 en Flandre cette année, soit 23 % de plus qu'en 2008», a indiqué Karel Van Eetvelt, président de l'Unizo.
Références :
Trends.be, avec Belga
Autocad pour Mac disponible en français
Très récemment l’arrivée, ou plutôt du retour d’Autocad dans l’univers Mac.
Autodesk fait encore mieux puisqu’une version française du logiciel commercialisé en anglais au mois d'octobre, est désormais disponible à l’achat.
Il est également possible de télécharger une version d'évaluation gratuite valable pendant 30 jours. A noter, Autodesk proposera des licences éducatives gratuites aux étudiants et enseignants francophones.
Références :
Cad_magazine numéro 119
Une nouvelle version de l'eID-middleware
Fedict a mis à niveau l’eID-middleware, le logiciel qui sert à la communication avec la carte d’identité électronique (eID). En plus d’une foule de petits changements techniques, cette mise à niveau comprend aussi trois grandes adaptations, surtout orientées Windows.
Pour pouvoir utiliser votre eID dans Windows, vos certificats doivent être enregistrés à partir de la carte. Avant, l’utilisateur devait le faire via l’interface utilisateur du middleware. La nouvelle version permet désormais l’exécution automatique de l’enregistrement par le biais du CertificatePropagation Service, un nouveau service de Windows Vista et Windows 7. Fedict fait une utilisation maximale de ce service, afin d’améliorer la compatibilité et d’alléger autant que possible les ‘manipulations’ propres. En outre, le risque de conflits pour accéder à la carte s’en trouve ainsi également réduit.
Le middleware est à présent aussi compatible avec les versions 64 bits de Windows et d’Internet Explorer. En outre, il est dorénavant possible de solliciter une décision automatique de la part de Microsoft Automatic Update pour savoir quels pilotes doivent être vraiment installés et quels nouveaux pilotes seront de préférence installés. La procédure Quick Install est encore simplifiée, et ce tant pour Windows que pour Mac OS.
Bruno Koninckx - 02/11/2010
Références :
datanews.rnews.be
Etes-vous prêt pour l'informatique en nuage ?
Beaucoup d'entreprises envisagent de franchir le pas vers le cloud computing (informatique en nuage ou infonuagique).
Dans ce cas, leurs logiciels et données ne se trouveront plus sur leur propre serveur mais seront partout et toujours disponibles via l'Internet.
Références :
bizz.rnews.be
Vous voulez partager des infos, des documents, des liens internet, des ouvrages avec nos
confrères ou réagir à un article, n’ hésitez pas à me contacter sur la page de discussion de la revue ou
à l’adresse suivante : LePerronBorne at ARGELg.be
